12–36 meses
Cerrar el descuento a NAV (sin comprar una trampa de valor)
BBVA situó al sector ~16% bajo NAV. FUNO cotiza mucho más barato vs su NAV de $50.04 (1T26). El descuento no es la operación: lo es el descuento *con* ocupación >95%, FFO creciendo y un catalizador de gobierno (internalización).
Cómo: Filtrar descuento a NAV < −20%, ocupación ≥ 90%, pago de AFFO ≤ 105% y bursatilidad media/alta. Evitar HD e ilíquidas aunque el porcentaje se vea más ancho.
Riesgo: El descuento puede ser permanente si el mercado no cree los avalúos (oficinas, tasas de salida).
6–24 meses
Duración inmobiliaria vs CETES al 6.13%
Los CETES a 28 días quedaron en 6.13% (subasta del 25-ago-2026), lejos de los dobles dígitos de 2023–24. Baja el costo de capital; las tasas implícitas altas vs CETES son el acarreo. Los industriales dolarizados ya reaccionaron; comercial y oficinas premium todavía descuentan tasas altas.
Cómo: Comparar rendimiento y cap implícito vs CETES 28 días y vs 2 años. Preferir deuda fija y LTV < 40% para que el recorte no se lo coma el refinanciamiento.
Riesgo: Reversión de inflación o Banxico más restrictivo. Duración corta (WALT 3–4 años) limita el ajuste a mercado.
2–5 años
Renta industrial en dólares (nearshoring sin comprar naves)
FIBRAPL ya absorbió Terrafina y es la plataforma cotizada número 1. FMTY busca ser la segunda vía Macquarie. La ocupación industrial de FUNO es 97.8%. El error es pagar cualquier industrial: hay que exigir spreads de renovación, ocupación y calce de dólares.
Cómo: Sobreponderar FIBRAPL (calidad y liquidez) y FMTY (internalizada, mensual) si cierra la operación con MQ. FNOVA y UP son opciones ilíquidas, no el núcleo del portafolio.
Riesgo: Pausa de inversión manufacturera, aranceles, peso fuerte que duele al traducir FFO a pesos.
evento
Arbitraje de consolidación (MQ / NEXT / Mty)
El sector tiene demasiados vehículos ilíquidos. Prologis ya sacó a Terrafina del RNV (feb-2026). FMTY lanzó OPA por MQ; FUNO-NEXT también se pronunció. El precio de MQ (~$44) es de control, no de FFO.
Cómo: No perseguir MQ como «Fibra barata». La operación, si existe, está en el sobreviviente (FMTY) después de sinergias de internalización, con AFFO por CBFI ya diluido en la guía.
Riesgo: Retraso del cierre, participación no controladora, ejecución de la integración, AFFO por CBFI abajo más tiempo del guiado.
reinversión
Reinversión mensual (FMTY, ahora MQ)
FMTY paga cada mes. MQ pasó de trimestral a mensual en 2026 ($0.2042 en julio). En un vehículo que distribuye ≥95% del resultado fiscal, la frecuencia reduce el efectivo ocioso frente a CETES.
Cómo: Usar casas de bolsa que permitan reinversión; modelar el rendimiento neto de retención 30% sobre la parte fiscal.
Riesgo: Cadencia mensual no implica seguridad de monto. MQ puede desaparecer como clave de cotización.
anual
Ingeniería fiscal: resultado fiscal vs reembolso de capital
FUNO en 1T26 distribuyó 100% resultado fiscal → retención 30% a personas físicas. FINN en 2T26 anunció reembolso de capital sin retención. El rendimiento «de pantalla» no es el de bolsillo ni el de costo fiscal.
Cómo: Separar cada distribución en fiscal y reembolso. El reembolso baja el costo y sube la ganancia (o reduce la pérdida) al vender. En la BMV, las personas físicas pueden tener exención de ganancia en enajenación de CBFIs listados — confirmar con el SAT o tu contador.
Riesgo: Las reglas fiscales cambian. No es asesoría fiscal. Las casas de bolsa retienen de forma distinta a extranjeros.
táctico
Diferencial inmobiliario vs CETES
Un rendimiento de FUNO ~8.5% vs CETES 6.13% son ~237 puntos base por ocupación 95%+, inflación en contratos y un inmueble real. Si el diferencial se comprime, hay ajuste a mercado. Si se amplia con ocupación estable, hay acarreo y valor.
Cómo: Ver la columna vs CETES en el explorador. Comprar diferencial ancho con calidad; reducir diferencial estrecho en nombres caros (P/AFFO > 18).
Riesgo: El diferencial no es libre de riesgo: premia iliquidez, oficinas, apalancamiento y ejecución.
satélite
Nichos: educación, almacenamiento y hoteles
EDUCA es un bono inmobiliario ilíquido. STORAGE es crecimiento de categoría. FIHO y FINN son RevPAR, no renta neta triple. Meterlos en un promedio de ocupación 95% es un error de análisis — por eso el motor usa alertas por sector.
Cómo: Satélites chicos. Nunca más de un cubo ilíquido. Hoteles: RevPAR y LTV, no metros cuadrados.
Riesgo: No poder vender. Tesis de operador, no de avalúo.