Tesis
Portafolio industrial (y algo de comercial) en proceso de cambio de control hacia Fibra Mty. El precio descuenta la transacción, no un múltiplo de equilibrio. Guía de distribución 2026: $2.45, ahora en calendario mensual.
FIBRAMQ12 · Industrial · F/1622
Fibra Macquarie
55ReportadoEarnings release 2T26 + suplemento Fibra Macquarie (panel trimestral)
$43.92
+0.00%prev. $43.92
En vivoYahoo Finance · 2 sep 2026, 1:59 p.m.
cap $35.0 mm · vol 277,523 · 52s $29.42–$47.00
OPA de Fibra Mty cerrada el 29-may-2026 (>80% de CBFIs: 3.20× FMTY14 o $44 en efectivo). Convenio de internalización con Macquarie el 29-jun-2026, sujeto a condiciones. El precio es de control, no de FFO.
Portafolio industrial (y algo de comercial) en proceso de cambio de control hacia Fibra Mty. El precio descuenta la transacción, no un múltiplo de equilibrio. Guía de distribución 2026: $2.45, ahora en calendario mensual.
Precio: Yahoo (caché 60 s). NAV, FFO/AFFO, LTV y ocupación: vintage 2T26. Los fundamentos son de reportes públicos.
Rendimiento
5.6%
vs CETES
-0.55%
P/FFO
13.5x
P/AFFO
16.9x
Desc. NAV
-10.2%
Cap implícito
8.4%
Cap avalúo
7.8%
Pago de AFFO
94.5%
Precio
Yahoo · 5 años · cierre diarioDistribuciones
Fechas ex-derecho y montos en efectivo según Yahoo. No separan resultado fiscal de reembolso de capital — el 30% de ISR solo aplica a la rebanada fiscal del aviso de cada Fibra.
Última (ex-derecho)
$0.20
27/08/2026
TTM Yahoo
$3.47
trimestral observada
Rend. TTM
7.9%
catálogo 5.6%
Catálogo anualizado
$2.45
Mensual
| Ex-derecho | Monto / CBFI | Acumulado 12m |
|---|---|---|
| 27/08/2026 | $0.20 | $3.47 |
| 06/08/2026 | $0.20 | $3.47 |
| 29/07/2026 | $0.61 | $3.47 |
| 17/06/2026 | $0.61 | $4.08 |
| 11/03/2026 | $0.61 | $4.61 |
| 29/01/2026 | $0.61 | $5.13 |
| 25/09/2025 | $0.61 | $5.66 |
| 26/06/2025 | $0.61 | $5.66 |
| 12/03/2025 | $0.53 | $6.86 |
| 29/01/2025 | $0.53 | $7.36 |
| 26/09/2024 | $0.53 | $7.86 |
| 14/06/2024 | $0.53 | $8.37 |
| 12/03/2024 | $0.68 | $8.87 |
| 06/03/2024 | $0.50 | $9.71 |
| 26/01/2024 | $0.50 | $10.66 |
| 26/09/2023 | $0.50 | $11.14 |
Panel trimestral
Cifras as-reported del suplemento o del call. Un hueco significa que el filing no trajo esa línea — el motor arrastra el último valor conocido. GLA/ocupación post-fusión no se comparan a ciegas con el trimestre previo.
Ocupación
NAV / CBFI
FFO / CBFI
LTV reportado
Ocupación vs FIBRAPL (mismo periodo)
| Periodo | Base | NAV | FFO q | AFFO q | Dist. q | Ocup. | LTV | ABR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1T25Reportado | Consol. | — | $0.92 | $0.76 | $0.61 | 94.4% | 35.1% | 3.4 Mm² |
2T25Reportado | Consol. | — | $0.91 | $0.74 | $0.61 | 94.6% | 33.7% | 3.4 Mm² |
3T25Reportado | Consol. | — | $0.88 | $0.70 | $0.61 | 94.7% | 33.2% | 3.4 Mm² |
4T25Reportado | Consol. | — | $0.82 | $0.66 | $0.61 | 95.4% | 32.3% | 3.4 Mm² |
1T26Reportado | Consol. | $49.71 | $0.85 | $0.65 | $0.61 | 94.4% | 32.3% | 3.4 Mm² |
2T26Reportado | Consol. · evento | $48.90 | $0.81 | $0.65 | $0.61 | 92.5% | 32.3% | 3.4 Mm² |
Fuentes: 1T25 · Earnings release 1T25 Fibra Macquarie · 2T25 · Earnings release 2T25 Fibra Macquarie · 3T25 · Earnings release 3T25 Fibra Macquarie · 4T25 · Earnings release 4T25 Fibra Macquarie · 1T26 · Earnings release 1T26 Fibra Macquarie · 2T26 · Earnings release 2T26 + suplemento Fibra Macquarie
Operación
LTV 32.3%techo 50%
- Ocupación
- 92.5%
- Ocup. industrial
- 92.5%
- Ocup. comercial
- 92.6%
- ABR (GLA)
- 3.4 Mm²
- Propiedades
- 263
- WALT
- 2.9 años
- NOI mismas tiendas
- +2.7%
- Margen NOI
- 83.3%
- Spread de renovación
- 8.0%
- Administración
- Externa
- Cadencia
- Mensual
Flujo, deuda y tipo de cambio
- NAV / CBFI
- $48.90 (2T26)
- FFO / CBFI
- $3.25
- AFFO / CBFI
- $2.59
- Dist. / CBFI
- $2.45
- % resultado fiscal
- 75.0%
- NOI anual
- $4,327,600,000
- Deuda neta
- $16,800,000,000
- Deuda tasa fija
- 100.0%
- Rentas USD
- 80.0%
- Deuda USD
- 97.5%
- Descalce USD
- 17.5%
- Holgura LTV
- 17.7%
- Liquidez
- Media
- CETES 28d
- 6.13%
Riesgos
- El CBFI ya no se analiza como going-concern independiente
- Ocupación 92.5% (2T26), 206 pbs abajo — el operativo no justifica la prima
- Guía AFFO retirada por el deal
Catalizadores
- Cierre de la transacción con FMTY e internalización
- Cambio a distribución mensual ($0.2042 en jul-2026)
Alertas del motor
- — OPA de Fibra Mty cerrada el 29-may-2026 (>80% de CBFIs: 3.20× FMTY14 o $44 en efectivo). Convenio de internalización con Macquarie el 29-jun-2026, sujeto a condiciones. El precio es de control, no de FFO.
Ocupación EOP 92.5% (−206 pb a/a; industrial 92.5%, comercial 92.6%). GLA 3,427 mil m². 246 naves + 17 plazas. FFO $0.8125; AFFO $0.6479 (excluye costos del deal). NAV/CBFI $48.9 (suplemento). LTV CNBV 32.3% (RE net 34.4%). Dist trimestral $0.6125; a partir de jul-2026 el pago es mensual $0.2042 — no se suma al trimestre. Guía AFFO FY26 retirada por la transacción; guía de dist $2.45 se reafirma. Deuda 97.5% USD.