Cómo se analiza una Fibra (y por qué no como un REIT de EUA)

1. Reglas que cambian el modelo

• Distribuir al menos 95.0% del resultado fiscal del ejercicio — no del FFO, no del AFFO, no de la utilidad NIIF.
• Mantener al menos 70.0% de los activos en inmuebles destinados a arrendamiento.
• LTV típico en el contrato / práctica de mercado con techo de 50.0%. Encima de 40% el motor pone alerta; ≥48% es zona roja.
• Personas físicas: retención de 30.0% sobre la parte de resultado fiscal. El reembolso de capital no se retiene; reduce el costo fiscal del CBFI.

2. Lo que hay que calcular

3. Errores clásicos que el motor evita

1. Rendimiento alto = ganga. Si el precio se desplomó o es un hotel al 59% de ocupación, el porcentaje miente.
2. Ocupación 95% para todos. Industriales 96–98% es normal. Hoteles 58–65% también. Oficinas de FUNO al 82% no se promedian con naves al 98%. El puntaje compara ocupación contra la mediana del bloque (±8 pp), no contra un 82–98 absoluto — salvo nicho.
3. NAV de control en una OPA. FIBRAMQ a prima no es “caro vs FFO”: es precio de transacción. P/AFFO, cap implícito y el spread vs CETES se mutean a 50 para no inflar valor/ingreso. FMTY (el comprador) no se mutea. Terrafina ya no existe como ticker.
4. Ignorar bursatilidad. EDUCA, FNOVA, UP y HD no tienen mercado. El último hecho no es un precio al que puedas operar un tamaño relevante.
5. FFO estadounidense vs AMEFIBRA. Usamos la conciliación tipo AMEFIBRA (utilidad ± valor razonable ± partidas sin efectivo). El AFFO resta inversión de mantenimiento y ajusta ventas.

4. Puntaje

28% valor, 24% calidad operativa, 20% balance, 18% ingreso, 10% alineación (administración interna y liquidez). No es una recomendación de compra. Un puntaje alto en una Fibra ilíquida sigue siendo ilíquida.

• Ocupación peer-relativa por bloque. Comercial, industrial, hotelero y desarrollo miden ocupación contra la mediana de src/data/panel/blocks.ts con una ventana de ±8 pp (el mismo ancho que el viejo lerp absoluto 82–98). Se alerta si la ocupación queda 5 pp bajo la mediana del bloque.
• Excepción nicho (obligatoria). EDUCA18 y STORAGE18 no son pares de ocupación: un campus al 100% no es comparable con self-storage al ~85%. Para nicho se conserva el lerp absoluto 82–98 y no se usa la mediana EDUCA+STORAGE. (La alternativa —omitir ocupación y reponderar calidad— no se eligió: el 82–98 sigue siendo un ancla operativa útil en cada ficha.)
• Desarrollo fuera del ranking. FIBRAHD15, FIBRAUP18 y FPLUS16 (bloque desarrollo) no entran al ranking principal de inicio / explorador (se muestran como n/a). La ficha sí calcula el puntaje, con tope 50: el análisis es pipeline y bursatilidad, no going-concern.
• Mute OPA / precio de control. Si notas o corporateAction hablan de precio de control (hoy FIBRAMQ), P/AFFO, cap implícito y el diferencial vs CETES pasan a 50 neutro. No se mutean descuento a NAV, payout de AFFO, leasing, LTV ni liquidez. FMTY no se mutea: es el comprador, no el target.
• AFFO / NAV faltante → 50. Si el panel no trae AFFO (o AFFO ≤ 0) o no hay NAV usable, esos subfactores van a 50 / se omiten. No se inventa un múltiplo con defaults de catálogo (?? 18, ?? 1.2, navDiscount ?? 0). Se usa el roll-forward del panel; el AFFO del catálogo no rellena un hueco para fabricar P/AFFO.

5. Datos y vintage

Cada ficha lleva sello Reportado / Derivado / Estimado. Reportado = cifra de resultados o reporte trimestral (FUNO NAV $50.04 1T26, FINN LTV 28.2% 2T26, MQ ocupación 92.5% 2T26, etc.). Los precios se piden a Yahoo (gráfica v8, caché 60 s) y el sello “En vivo” vs “Respaldo” lo dice. El historial de distribuciones también viene de Yahoo (eventos de dividendo, fechas ex-derecho); no separa resultado fiscal de reembolso de capital. CETES 28 días se refresca del cuadro público Banxico SIE CF107, serie SF43936 (tasa de rendimiento de la subasta semanal a 28 días; el as-of es la fecha de colocación). Banxico SIE CF107, serie SF43936 (tasa de rendimiento CETES 28 días, fecha de colocación 15-oct-2026). No se inventa la tasa: si el HTML o el API SIE fallan, se usa la última lectura buena en memoria o el respaldo constante 6.13% del 25-ago-2026 (anuncio 25-ago-2026). FUNO, FMTY, DANHOS, FIBRAPL, FSHOP, FINN, FIHO, SOMA, FIBRAMQ, FNOVA, STORAGE, EDUCA, FIBRAUP, FPLUS, FIBRAHD y NEXT tienen un panel trimestral en src/data/panel/: cada fila es as-reported, con URL de fuente y sello stand-alone vs consolidado. El motor arrastra el último valor conocido (NAV FUNO = 2T26 $50.20; NAV FIBRAPL = libro 4T25; NAV/LTV FIHO y SOMA = 1T26). DANHOS, FIBRAPL, FSHOP, FINN, FIHO, SOMA, FNOVA y EDUCA no publican avalúo tipo FUNO: el NAV es patrimonio / CBFIs. FIBRAMQ sí publica NAV de avalúo (~$48.9 en 2T26); el $36.8 del catálogo era el LTV bruto, no el NAV. FNOVA en 2T26 vale ~$29.11 en libro (el $38.5 del catálogo no es el patrimonio / 593.9 m CBFIs) y la ocupación total es 99%, no 100%: ingeniería al 80%. El ABR son 744,715 m² en 127 propiedades, no 722 mil / 40. STORAGE paga una sola distribución al año (marzo): Dist.q as-reported es $0.9052 en 1T26 (BMV 13-mar-2026) y $0 en 2T26 (sin cheque nuevo). El yield anualizado Yahoo/TTM no se deriva de Dist.q × 4. La ocupación es sobre GLA disponible (84.8% en 2T26), no unidades; el GLA es el disponible (~206 mil m²), no el construido; las sucursales en operación son 36, no 44 predios ni las 3PM. El NAV de STORAGE es su fórmula (PI + efectivo − deuda − arrendamiento), no libro. EDUCA en 2T26 vale ~$28.42 en libro (el $52 del catálogo no es el patrimonio / 1,227.8 m CBFIs), tiene 78 inmuebles y ABR 632,655 m² al 100% (el 58 del catálogo omitía centros de aprendizaje), y la dist es el AFFO trimestral (~$0.6514), no $3.4 anual inventado. UDIS de EDUCA es MXN, no dólar. FIBRAUP en 2T26 vale NAV compañía $77.53 (el $42 del catálogo no es la fórmula PI + caja − deuda / ~50.8 m CBFIs con derechos), tiene 10 naves y SBA operativa 205,337 m² al 100% (el 12 / 250 mil del catálogo mezclaba reserva territorial), 53.44 m CBFIs en circulación (no 95 m) y fideicomiso F/3218 (el catálogo sigue en F/3372). No publica AFFO. La dist 2T26 es $0: el reembolso USD$0.55 de dic-2025 no se anualiza × 4 y el segundo tramo está prorrogado. Rentas y deuda 100% USD. Sin par de ocupación (bloque desarrollo, no vs Prologis). FPLUS en 2T26 vale NAV compañía $20.57 (el $8.4 del catálogo no es PI + caja − deuda / 636.6 m CBFIs), tiene 54 proyectos y ABR de operación+estabilización 477,378 m² al 93.3% (el 20 / 250 mil / 78% del catálogo mezclaba pipeline y un universo viejo; los ~2,180 m CBFIs del catálogo no son los 636.6 m en circulación). FFO/AFFO 2T26 son negativos as-reported (−$24.8 m / −$25.7 m); no se sustituyen por el AFFO $0.15 del catálogo. Dist 2T26 $0: no hay cheque trimestral (último ex-derecho Yahoo abr-2023). Administración externa (FP Management). LTV CNBV 30.51%. Fideicomiso F/1110. Sin par de ocupación. FIBRAHD en 2T26 vale NAV compañía $7.70 (el $4.1 del catálogo no es PI + caja − deuda / 432.2 m CBFIs; el libro es $10.58), tiene 14 proyectos y ABR 129,324 m² al 97.6% (el 25 / 180 mil / 88% del catálogo es un universo pre-reestructura). En 1T26 pasó de 36 a 14 inmuebles al transferir no industriales a FPLUS. FFO 2T26 es negativo as-reported (−$28.7 m); no publican AFFO. Dist $0 en 1T25–2T26. LTV CNBV 24.3% tras ceder $1,247 m de deuda a FPLUS. Administración interna (HD Servicios). Fideicomiso F/1523. Sin par de ocupación. El pipeline industrial (~260 mil m² + naves FPLUS) no entra al GLA hasta el cierre 2S26. NEXT en 2T26 vale NAV controladora $111.0 (patrimonio NEXT / 392.4 m CBFIs; el NCI de FUNO ~$70 mil m no entra al NAV/CBFI). FFO/AFFO/dist son los controlados ($1.7544 / $1.5455 / $1.5455), no el FFO total consolidado. GLA/ocupación son de la plataforma (205 naves / 7.75 Mm² al 97.8%); Atlas (jul) y Saturno no están. Administración interna. Par vs Prologis. El catálogo 9 naves / 568 mil m² es el Júpiter de la OPI. FMTY publica valor en libros cada trimestre (patrimonio / CBFIs; $13.27 en 2T26), no un avalúo: el hueco 3T25–2T26 era de extracción, no de IR. El precio de MQ es la OPA de FMTY (efectivo $44 / 3.20× FMTY14), no un múltiplo de FFO. FINN y FIHO son hoteleros: la ocupación ~55–59% no se compara contra naves al 95%. SOMA es comercial trophy: ocupación operativa ~99%, GLA de operación (no el total con pipeline). FIBRAPL presenta estados en USD desde 2026; FFO/AFFO en pesos usan el FX de guía 18.5. Las 16 claves activas ya tienen serie; src/data/fibras.ts queda como RAW de fallback (los tests de “catálogo equivocado” lo conservan). Park Life (PLIFE26) no entra: vivienda en renta, 4 propiedades.

6. Universo por bloques

El sector del catálogo (comercial, industrial, hotel…) es la etiqueta BMV/AMEFIBRA. Los bloques son con quién se compara cada clave: malls trophy vs Danhos, naves vs Prologis, hoteles por RevPAR, nichos aparte (ocupación absoluta 82–98, no la mediana EDUCA+STORAGE), y desarrollo/ilíquidas (HD, UP, PLUS) fuera del ranking principal. El sello Panel vs Catálogo dice si ya hay serie trimestral as-reported.

Preguntas frecuentes

¿Por qué no analizar una FIBRA como un REIT de Estados Unidos?

Comparten la idea de inmuebles en renta, pero no la misma ley. En México el 95% es del resultado fiscal, no del FFO ni del AFFO.

¿Qué pesa el puntaje?

28% valor, 24% calidad operativa, 20% balance, 18% ingreso y 10% alineación. No es una recomendación de compra.

¿Qué es el pago de AFFO?

La distribución dividida entre el AFFO. Por encima de 105% el motor lee que se está pagando con algo que no es flujo recurrente.

¿El descuento a NAV es una señal de compra?

No. Es precio dividido entre NAV por CBFI, menos 1. Negativo significa descuento, no una instrucción de operar.