Tesis
Nicho: inmuebles educativos con contratos largos. Ocupación típica cercana a 100% y WALT alto. Casi no opera en el mercado secundario (volumen 0 algunos días) — es una posición institucional, no una operación de corto plazo.
EDUCA18 · Nicho · F/3277
Fibra Educa
49ReportadoReporte trimestral 2T26 Fibra Educa (F/3277) (panel trimestral)
$54.00
+0.00%prev. $54.00
En vivoYahoo Finance · 31 ago 2026, 7:34 a.m.
cap $66.3 mm · vol 23 · 52s $47.50–$59.01
Emisión BVS EDUCA 26L / 26-2L / 26UL por $4,000 m (19-jun-2026) y amortización anticipada de EDUCA 23L. Depósito $168 m para compra de terreno.
Nicho: inmuebles educativos con contratos largos. Ocupación típica cercana a 100% y WALT alto. Casi no opera en el mercado secundario (volumen 0 algunos días) — es una posición institucional, no una operación de corto plazo.
Precio: Yahoo (caché 60 s). NAV, FFO/AFFO, LTV y ocupación: vintage 2T26. Los fundamentos son de reportes públicos.
Rendimiento
4.8%
vs CETES
-1.30%
P/FFO
20.3x
P/AFFO
20.7x
Desc. NAV
+90.0%
Cap implícito
5.2%
Cap avalúo
9.2%
Pago de AFFO
100.0%
Precio
Yahoo · 5 años · cierre diarioDistribuciones
Fechas ex-derecho y montos en efectivo según Yahoo. No separan resultado fiscal de reembolso de capital — el 30% de ISR solo aplica a la rebanada fiscal del aviso de cada Fibra.
Última (ex-derecho)
$0.65
25/08/2026
TTM Yahoo
$2.59
trimestral observada
Rend. TTM
4.8%
catálogo 4.8%
Catálogo anualizado
$2.61
Trimestral
| Ex-derecho | Monto / CBFI | Acumulado 12m |
|---|---|---|
| 25/08/2026 | $0.65 | $2.59 |
| 25/05/2026 | $0.65 | $3.23 |
| 12/03/2026 | $0.65 | $4.49 |
| 21/11/2025 | $0.64 | $5.11 |
| 22/08/2025 | $0.64 | $5.71 |
| 23/05/2025 | $0.63 | $5.71 |
| 13/03/2025 | $0.63 | $6.58 |
| 22/11/2024 | $0.62 | $7.16 |
| 23/08/2024 | $0.60 | $7.75 |
| 22/05/2024 | $0.88 | $8.32 |
| 05/03/2024 | $0.58 | $9.45 |
| 22/11/2023 | $0.59 | $9.45 |
| 22/08/2023 | $0.57 | $10.03 |
| 11/05/2023 | $0.57 | $11.17 |
| 06/03/2023 | $0.56 | $11.17 |
| 07/11/2022 | $0.58 | $11.74 |
Panel trimestral
Cifras as-reported del suplemento o del call. Un hueco significa que el filing no trajo esa línea — el motor arrastra el último valor conocido. GLA/ocupación post-fusión no se comparan a ciegas con el trimestre previo.
Ocupación
NAV / CBFI
FFO / CBFI
LTV reportado
| Periodo | Base | NAV | FFO q | AFFO q | Dist. q | Ocup. | LTV | ABR |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
1T25Reportado | Consol. | $26.64 | $0.65 | $0.63 | $0.63 | 100.0% | 20.0% | 590 mil m² |
2T25Reportado | Consol. | $27.00 | $0.64 | $0.64 | $0.64 | 100.0% | 20.0% | 590 mil m² |
3T25Reportado | Consol. · evento | $27.00 | $0.68 | $0.64 | $0.64 | 100.0% | 20.0% | 633 mil m² |
4T25Reportado | Consol. | $28.08 | $0.89 | $0.65 | $0.65 | 100.0% | 19.0% | 633 mil m² |
1T26Reportado | Consol. | $28.44 | $0.90 | $0.65 | $0.65 | 100.0% | 19.0% | 633 mil m² |
2T26Reportado | Consol. · evento | $28.42 | $0.66 | $0.65 | $0.65 | 100.0% | 23.0% | 633 mil m² |
Fuentes: 1T25 · Reporte trimestral 1T25 Fibra Educa (F/3277) · 2T25 · Reporte trimestral 2T25 Fibra Educa (F/3277) · 3T25 · Reporte trimestral 3T25 Fibra Educa (F/3277) · 4T25 · Reporte trimestral 4T25 Fibra Educa (F/3277) · 1T26 · Reporte trimestral 1T26 Fibra Educa (F/3277) · 2T26 · Reporte trimestral 2T26 Fibra Educa (F/3277)
Operación
LTV 23.0%techo 50%
- Ocupación
- 100.0%
- Ocup. oficinas
- 100.0%
- ABR (GLA)
- 633 mil m²
- Propiedades
- 78
- WALT
- 11 años
- NOI mismas tiendas
- +4.0%
- Margen NOI
- 86.9%
- Spread de renovación
- 3.0%
- Administración
- Interna
- Cadencia
- Trimestral
Flujo, deuda y tipo de cambio
- NAV / CBFI
- $28.42 (2T26)
- FFO / CBFI
- $2.65
- AFFO / CBFI
- $2.61
- Dist. / CBFI
- $2.61
- % resultado fiscal
- 85.7%
- NOI anual
- $3,810,648,000
- Deuda neta
- $6,481,800,000
- Deuda tasa fija
- 69.0%
- Rentas USD
- 0.0%
- Deuda USD
- 0.0%
- Descalce USD
- 0.0%
- Holgura LTV
- 27.0%
- Liquidez
- Ilíquida
- CETES 28d
- 6.13%
Riesgos
- Cero bursatilidad
- Concentración en un solo inquilino / sector educativo
- Gobierno y free float
Catalizadores
- Inflación indexada en rentas de largo plazo
- Estabilidad de flujo tipo bono inmobiliario
Alertas del motor
- — Baja bursatilidad — el precio puede no ser un buen indicador de valor
- — Prima sobre NAV — el mercado ya descuenta un escenario optimista
- — Emisión BVS EDUCA 26L / 26-2L / 26UL por $4,000 m (19-jun-2026) y amortización anticipada de EDUCA 23L. Depósito $168 m para compra de terreno.
78 inmuebles, ABR 632,655 m², ocupación 100%. NOI $952.662 m margen 86.92% (sin el seguro de 1T26). FFO $814.526 m. AFFO $799.751 m / $0.651394. CBFIs 1,227.753 m. NAV libro $28.42. LTV CNBV 23%. Deuda $10,388 m (BVS 26L/26-2L/26UL $4,000 m; se prepagó EDUCA 23L), efectivo $3,906 m. 69% tasa fija, 0% USD (UDI es MXN). Dist 2T26 = AFFO $0.6514; mix fiscal del cheque aún no tabulada (se arrastra 1T26 ~86%). Depósito $168 m por terreno (12-jun-2026); no suma propiedades.